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当提前还贷遭遇银行各种“骚操作拦阻”

2022-08-22 11:15:44 来源:中国企业家杂志

“今年1月之前,我手机上的银行APP里,房贷按揭业务是有提前还款入口的,当时我提前还了6万元左右。到了今年7月份,我准备再次提前还款时,发现还款入口在没有通知的情况下突然消失了。”张军向《中国企业家》表示。

提前还贷潮来袭,但对于一部分想提前还贷的人而言,这一过程却并不容易。

张军在2020年7月以约5.2%的年化利率购买了首套房。在上海今年的疫情中,张军被封了3个月,也开始有了提前还贷的想法。今年1月,他通过该银行APP的“预约还款”入口,顺利完成了首次提前还款。未料,待第二次准备还款时,却发现APP上提前还贷的入口消失了。

银行客户经理首次对此的回复称:APP上本来就不能提前还款。疫情严重时特意开了一个口子,现在已经恢复正常了。“现在需要提前还款的话,必须要到本地才能还。下次什么时候能开,目前还不知道。”

但张军对比了自己和朋友的手机上该APP里的情况发现,朋友是有提前还贷的入口的。于是,他多次找到银行客户经理沟通,得到的回复是“据省行反馈:目前确实由于系统原因,不能实现APP预约入口全打开,你如果需要提前还款可以随时联系我,我帮你搞定”。

对这个回复,他选择了拒绝。张军如今身在外地,他的诉求是希望在APP上拥有入口。“如果每次提前还款都要微信和他们沟通,那么他们就把握了主动权,可能未来要提前还,还需要继续找各种理由”,张军准备,将预计还款的钱另作他用。

据《北京青年报》报道,今年以来,北京多家分行提前还贷增加20%,线下网点单月还款金额比相同时期的还款金额多出一倍。多地银行分行也纷纷表示,这个时候的提前还贷量比往年增加了20%。但很多人发现,在具体提前还贷过程中,遇到的各种问题却并不少见。

单丹称,她首次申请提前还贷时,也未获通过。“申请、审批完之后就是等待扣款日扣款,但最后被告知在扣款日前一天需要点一个确认的按钮,当时工作人员称已经打过电话,但事实上我确认没有收到来电。”

单丹认为,在提前还贷的流程上,银行告知提醒不够主动和清晰,导致第一次还贷申请因为没有点一个确认的步骤而被撤销。之后,她通过投诉,并重新提交后,在折腾一番后,终于提前还了贷款。

在社交网络上,不少购房者在提前还贷过程中都或多或少遇到各种问题。比如,有人计划提前还26万元本金,被银行告知需缴纳3700元违约金;有人被告知需提前一个月预约;有人则被通知一年只能提前还款一次;还有人告诉记者,“银行说到了年底就没有提前还贷的名额了,要提前还,就要在12月之前申请还。”

在不少人看来,提前还贷对银行而言,等于提前收回了现金,资金的回报率降低了,因此银行会想方设法阻止提前还贷。

北京金诉律师事务所主任王玉臣对《中国企业家》表示,银行获利的一个主要渠道就是贷款利息,而房贷又是其中一个很重要的渠道。当提前还款出现时,对于一些贷款客户,银行收回的本息会受到影响,银行收入会有所降低,这是一些银行不愿意看到的。

8月1日,交通银行发布公告称,从今年11月起,该行将调整个人按揭类贷款、个人线上抵押贷(消费)提前还款补偿金收费标准。收取费用具体以贷款合同中约定为准,补偿金比例为提前还款本金金额的1%。此消息一经传出,引发广大网友的热议。到了第二天,该公告被发现已被撤下。

对此,一位银行业内人士向《中国企业家》指出,监管层是禁止银行出现任何阻碍提前还贷的行为的。交通银行的公告被撤,就是前车之鉴。在这个当口上,目前应该很少有银行敢顶风作案。如果真的出现提前还贷遇阻的情况,大概率是个别银行的分行支行,或者个别业务经理的行为,抑或是工作中出现了问题,可以向银行客服或银保监会进行申诉。

“坎坷”还贷路

有了闲钱后,单丹第一时间将钱拿去提前还了房贷。

她是一名老“房奴”。11年前,单丹在重庆买了首套房,当时,在工商银行贷了41万元,年化利率达4.75%。之后,每月2679.41元的房贷,就成了她的固定支出。

“已经很难找到比房贷利率更高的理财产品了。”单丹坦言,这是她选择提前还贷的主要原因。单丹是一个理财达人,过去5年,她会首选将闲钱投入基金、银行理财产品、信托等。但近几年,行情不好,她所购买的基金整体亏损了约30%,银行的一些理财产品偶尔年化收益能达到百分之四点几,信托的固定收益率则低至3.5%。

此外,她起初贷款时选择了“等额本息”的方式进行还款,这种还款方式导致前期还款的金额很大一部分是先还了利息。还了11年,单丹只还了9万元本金,剩下23万元都是还的利息。于是,今年7月,她选择卖了一些基金,一次性还清了剩余的32万元本金。

今年以来,像单丹这样选择提前还房贷的人越来越多。在小红书、豆瓣等社交平台上,不少博主都分享了自己提前还贷的经验,“提前还了30万,银行割不动我的韭菜了”。也有人寻求还贷的方法,“提前还房贷,缩短年限和减少月供哪个更好”“提前还贷,到底什么时候最划算”。

其中,也有不少帖子谈到提前还贷之路的“波折”。比如,不同银行收取违约金/补偿金的标准并不相同,从0到一个月到数月的利息不等,银行审核周期也有很大差别,有的银行需要审核1~2个月左右的时间,此外,还有银行默默取消了APP上“提前还贷”的入口。

据新华日报报道,8月16日,在江苏银保监局上线的《政风热线》直播节目中,无锡市民刘先生反映,他在上海银行无锡分行办理提前还贷业务时,却需要近2个月的审批流程。最后,江苏银保监局现场督办上海银行,解决了该笔提前还贷难的问题。

一位湖北某银行职员告诉《中国企业家》,他所在的支行,提前还贷无需预约,只需去个贷部门开具提前结清贷款申请书,经过个贷部门的经办人和负责人双人签字便可继续办理。据他所知,湖北各支行整体政策应该是相同的。

被问及是否存在阻碍提前还贷的可能,上述人士称,“有的分行可能个人贷款上面有任务压着,放出去的贷款要维持在一定的水平基数,所以不排除存在阻碍提前还款的可能”。

此外,交通银行发布提前还贷需收1%的补偿金的公告后,也引发了一些购房者的担忧,担心其他银行也会跟进。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,交行公告遭遇“一日游”背后,也说明当前提前还款的人正快速增加。一位银行业内人士则告诉《中国企业家》,公告很快被撤下,也说明了监管层面的态度,对于目前的提前还贷政策是否会改变,购房者暂时无需过分担忧。

另外,王玉臣指出,提前还贷可以收取补偿金,这方面没有专门的法律规定。当没有法律依据支持时,就需要看双方的协议约定,以协议约定为准。如果既没有法律规定,又没有相关的协议约定,则银行就无权单方要求收取补偿金。

对于一些网友遇到的有的银行收取违约金的情况,王玉臣也表示,如果购房人想提前还贷,需要和贷款银行充分沟通,而且一定看清楚合同。

而对于购房者而言,更需要关心的,是如何算好还贷这道算术题。

“买理财不如提前还贷”

乔芯是在今年1月开始考虑提前还贷的。

1989年出生的她,一直都过着月光的生活,结婚两年都未能存下钱。因为疫情导致收入不稳定,她开始反思自己的消费问题,并于2021年10月开始记账。

今年年初,乔芯盯上了提前还房贷。当时,她买的房子剩余贷款59.8万元,利率4.9%,还需要还26年。如果按照原来的还款方式,每月需还3400元,总利息超46万元,如果提前还15万元,并把贷款年限缩短到15年,利息便只需18万元。如果进一步把还款方式从等额本息改为等额本金,同样15年,虽然每个月房贷增加了一千多,但利息少了2万元,并且方便后期提前还款。

一方面,身为理财小白的乔芯认为,自己想靠理财跑赢年化4.9%的利率有点难;另一方面,她也想尽早还完贷款。但由于银行并不支持缩短还贷年限,于是,乔芯选择提前还贷。

今年以来,不少年轻人都加入了提前还贷的大军。在小红书上,“提前还贷”的话题有5000+篇的笔记,此外,提前还贷计算器、提前还贷违约金、提前还贷流程、提前还贷利息怎么算等,都是讨论度极高的热门话题。

《中国企业家》发现,“手上有余钱、找不到更好的投资渠道”“目前理财收益率不及房贷利率”“想提前结束还款或减轻还款压力”“不想为银行打工”等,是大家目前提前还房贷的主要原因。

比如,二喵记录了自己还贷的心路历程——“首套房5.98%利率,月供3600元左右,其中每月还的本金只有600元左右,利息却占了近3000元。买房快4年,得知才还了3万本金,一口老血差点没喷出来。”今年7月,她选择以“缩短年限”的方式(从30年缩短到10年),提前还了一部分贷款,“总利息一下少了50万元”。

中泰证券首席经济学家李迅雷在近期的采访中也谈到,提前还房贷的现象其实也反映了大家找不到更好的投资标的,再加上购房时的房贷利率较高。在目前的情况下,提前还贷是一个合理的决策,绝不能说是错误的判断。

从整体的住房贷款数据上看,今年的住房贷款也有所下降。

今年5月13日,中国人民银行公布的数据显示,4月份人民币贷款增加6454亿元,同比少增8231亿元。这一单月新增人民币贷款规模创下了2018年以来的新低。

具体来看,相比企业贷款,住户部门贷款在4月缩水尤为明显,出现了负增长。央行数据显示,4月住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元。其中,4月住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元。

王玉臣认为,出现提前还贷的情况往往意味着房价上涨已经跑不赢房贷利率了。从实际情况来看,也确实如此。今年虽然还有少部分城市的房价还在上涨,但很多城市的房价不仅没有上涨,还在下降,大家对楼市的信心普遍降低。对于一些购房人而言,还不如直接筹款还清。

在提前还贷的热潮之下,到底需不需要提前还贷,则需要更多理性的声音。在提前还款方式上,当前也有“缩短年限”和“减少月供”两种选择,对于不同人而言,需求也不尽相同。

王玉臣提醒,一定要注意,不是所有的房贷提前还贷都会降低还款本息总额,一定要先核算清楚,“有的贷款当还到一定程度时候,提前还和按期还可能区别不大”。

是否提前还贷,始终是一道复杂的算术题。

(文中张军、单丹、乔芯为化名)

责任编辑:谭丽平

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    责任编辑:高文

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    鉴于当前疫情防控形势严峻复杂,请广大群众主动配合疫情防控工作,自觉遵守法律法规,不造谣、不信谣、不传谣;积极配合全员核酸检测,按要求落实核酸采样,做好个人健康防护措施,养成戴口罩、勤洗手、常通风、保持安全社交距离等卫生习惯。

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    防控工作领导小组办公室

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