对于房地产历来是仁者见仁、智者见智，即使很多大佬之间也是大相径庭，但最近湖南一县委书记鼓励领导干部带头买房却仍然是重大新闻，并从中可以看出房地产未来趋势的嬗变。

事情是这样的：

8月16日，湖南石门县召开“2022年房地产展示交易会”，在开幕式上，县委书记邓碧波出席启动仪式并发表讲话。县委书记鼓励在场的各位同志、各位领导带头购房，称“买了一套买二套，买了二套买三套，买了三套买四套”。

如何看待未来房地产趋势？未来的全国房地产市场将形成怎样的格局？主要有几点：

一是从全国的大趋势看，对房地产市场会有政策性微调，但整体强调稳定的趋势不会发生变化

房地产市场将发生微调的最明显变化是最近的一次高层会议，市场已经注意到这次会议关于房地产市场的表述发生了一个重大变化是，即把“稳定房地产”的表述排在“房住不炒”的定性之前，从而被市场认为是对一直以来坚持房住不炒定调的一个非常大的趋势变化。

但实际上，我国的房地产“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的整体基调不会发生根本性的调整和转变。只有坚持房子是用来住的、不允许各种疯狂的房地产炒作行为，才能确保我国的房地产市场保持基本的稳定，而不会发生周期性的大起大落。

同时，明确强调稳定房地产市场也是一个新的变化，既预示着房地产市场政策会发生微调或者局部调整以及更大的灵活性。即整体目标是保持我国房地产市场的稳定，既不允许房地产市场过热，也不会允许房地产过冷。一直以来，我们都认为房地产政策是以控制和抑制房地产市场的发展为政策基调，但实际上并不是，以前的房地产政策是面对房地产过热、过乱、炒作过多、价格涨幅过大等现象进行强力防止房地产过热为主，稳定压倒一切，我国绝对不允许出现房地产系统性风险，这是一惯的政策目标。

这一次强调稳定房地产市场，只不过根据目前的房地产市场风险状况，将房地产市场的稳定进行了正面的强调，也同时说明房地产市场的风险已经引起了足够的重视。未来的宏观政策目标在强调房地产市场稳定的大前提下，将会表现出更大的灵活性和政策性导向。

二是因城施策用足用好政策工具箱，一刀切式的全国性房地产政策将让位于未来地方性房地产政策将更加多样化。

在房地产市场刚性政策调控前提下，全国的房地产政策调控具有较大的统一性和完整性，而随着我国房地产调控十几年的推进以及各地经济和房地产市场的巨大变化，各省市以及各地市之间的房地产市场出现了非常明显的差异性，因此，在未来城际之间不仅房价涨跌差异大，各地方房地产政策差异更大，具体而言，有的城市可能仍然严格控制甚至更加严厉的房地产政策出台，而有的城市可能会完全放开，甚至有的城市可能会出台刺激性政策。

这次湖南石门县的房地产交易会共19家开发企业21个楼盘参展，参展房源达万余套，而根据报道，此次房交会由石门县人民政府主办，是石门县委、县政府全面贯彻落实中央、省、市关于房地产市场调控决策部署的具体举措，说明这次的房地产交易会主要目的是释放消费潜力、提振石门县房地产市场信心的举措，县委书记要求领导干部带头买房就是理所当然的。

类似的事例是，江西省樟树市发布了《关于促进樟树市房地产业良性循环和健康发展若干措施》，涉及各类购房补贴、契税减半、下调首付比例和贷款利率等22条措施及细则，其中一条指出，凡在2022年6月30日至2022年12月31日期间，已备案的中介机构每销售一套商品房，由收益财政给予1000元奖励。而这次樟树的政策调整所涉及到内容确实比较大，其中对中介机构销售的奖励可谓是空前的。

同样，最近深圳市龙岗区的信城缙悦城（又名“信城缙悦花园”）推出了“零首付”购三房的营销活动不到半天，就被房管部门叫停，从而引发公众的关注。尽管被叫停的原因是此事件违反了深圳市房地产中介协会发布的关于的《关于警惕“零首付”购房风险的郑重提示》，也就是说，深圳市的房地产中介协会是不同意或者不支持零首付的。但也反映出部分城市房地产市场开始松动甚至有些房地产开发商在房地产政策松绑上已经蠢蠢欲动。

三是未来的房地产政策进一步支持刚性和改善性住房需求，但一些海景房、违建房等投资需要格外的谨慎。

从我国房地产市场政策的基础和底层逻辑上看，未来仍然会强调满足刚性住房需求，同时未来更会注重现改善性住房需求，这对未来的房地产市场政策内涵将得到进一步拓宽。也就是说，即使是在同一城市，房地产政策也将会更加区分和细化，对刚性需求和改善性需求将给予更大的政策空间，而对于一些投资性住房特别是所谓的海景房和违建房可能就没有那么友好。

首先是所谓的零首付政策仍然不会出现。尽管深圳一楼盘出现了零首付的宣传，但仍然被 快速叫停，同时政策导向上仍然会明确，所谓的“零首付”仍然不会被允许。零首付由于首付款的贷款或者分期支付，可能会发生购房者更大的财务风险。我国在房地产政策上一直禁止零首付，更重要的是，零首付的楼盘购房者有可能面临更大的风险。

其次是所谓的海景房投资已经进入了寒冬期，未来也不会成为热点。曾经风光无限的海景房不知道什么时候已经成为投资者的弃儿，各地的海景房纷纷价格大跌，甚至有的人认为已经成了白菜价。今年5月8日，在京东法拍，上的九铭屿海一套133.67平方米的房产以65.5万元成交，折合单价约4294元/平方米，仅相当于市场价（约11942元/平方米）的3.6折，原购房者买入价的1.66折。海景房已经不再具有投资甚至居住功能，加速衰落的脚步将成为一种必然。新的投资者一定要慎重而原有的投资者要解套也会非常艰难。

其三是违建房的清理将进一步加大，违建住房投资要谨慎。由于各种历史和现实的原因，现实中会有一些违建房的存在，虽然说存在即合理但却不合法，因此合规风险加大。最近，浙江500栋违建别墅被拆成了新闻热点，说的是在浙江省宁波市奉化区的明珠湖周围，从2005年开始陆续建造了500多套别墅。2021年12月20日，这些别墅区前就立起了由裘村镇政府发布的查封没收违建别墅的公告牌子，并将每幢别墅都贴上了封条。这500多套别墅最核心的问题就是违规开发，违规征用了40多亩基本农田。在我国的相关法律法规中，基本农田是严格受到保护的，原则上根本不允许被占用而改变用途。因此违建房的合规风险越来越应该引起足够的重视。

房地产涉及到中国的千家万户利益，房地产市场的波动必然受到大众的高度关注，而房地产市场将迎来一个新的历史阶段，这一点一定要引起重视。（麒鉴）

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